由于新冠病毒疫情影响，去年底刚刚进入迅猛增长势头的新西兰房地产市场，遭受突然性的上升遏制。据相关多个方面数据显示， 4月份奥克兰房屋成交均价为96.2136万纽币，相比3月份略有下滑，但是远超今年1月和2月的奥克兰房屋成交均价，相比去年4月份同期高出了3.6%。4月奥克兰房产成交中位价为90万纽币，相比3月份下降了2.7%，但是远超今年1月和2月水平，相比去年4月份同期高出了8.4%。
编者认为，对于未来房价走势，虽然奥克兰房价短期内会下行调整，中长期取决于疫情的控制（是否反复）与经济的恢复速度，但是根据目前政府高效有序的疫情控制情况而言，房地产行业走势将逐渐明朗，这从以下基本面的多点做多元化的分析。
一、宏观层面
1､ 政府方面
近日，多位经经济学家预测，在未来的一年内房地产价格将下跌5-10%，受市场下行预期的影响，这引起在任政府的担扰。政府担心经济下跌，势必会慎重的积极应对。
(图片来自：NZ统计局)
根据2018年的GDP的多行业占比数据，相关房地产行业占据GDP约20.07%。但是是否能大力发展房地产，家庭债务水平是个关键因素。家庭债务水平相对低缓，房地产的推动刺激措施就更有效与安全。在过去5年，新西兰的家庭债务增长比较缓慢，约为40%，相对于2008年金融危机之前5年的增长比例超过80%来说，要缓和很多。从这一层面来讲，政府能够最终靠推动房产来恢复经济。
实际上，政府一直在有动作。降低OCR、降低利率，央行购买国家债券，取消LVR限制这一系列的货币政策，近220亿政府对于疫情支出的财政政策，基于美洲杯的基建、环形铁路、学校基建等方面的基础建设，这些无不是刺激包括房地产行业在内的拉动消费、振兴经济的实质性宏观措施。
2､ 银行方面
新西兰央行基于OCR的降低，LVR的取消，各大商业银行的利率创纪录的新低，是明显的刺激市场的手段与积极信号，非常有助于首付不够但有工作保障的购房者，也极大的吸收了资金流良好的购房者进入。据悉，新西兰最大的房地产开发商在封闭7周内的最近一段时间预售出了近20套联排花园房产。
虽然疫情之后的银行短期内仍会有严格的贷款审核限制，但当意识到下跌只是短暂的市场现象之后，而且在居民家庭负债不高的情况下，预计银行会积极放贷。这种积极的因素将会是一个积极的信号，传递到市场环境中。
3､ 轻微通胀的压力释放
疫情使得经济发生动荡，随着全球各国的印钞刺激经济的行为，通常会带动一部分资金进入金融与房地产市场。虽然油价的下跌，失业率的上升（海外工签的限制性发放会在某些特定的程度上缓解失业的压力），在某些特定的程度上会抑制通胀，新西兰储备银行首次通过大额购买政府债券的印钞行为，预计会带来房价的轻微通胀。
4､ 九月的大选，多部门的期望
无可厚非的，政府希望经济快速恢复，包括财政、央行和银行等诸多部门，都不希望房价下降。经济向好，让人们对未来乐观，对政府充满信心。
二、 微观层面
5､ 市场退出与供求
对于资金链紧张的中小型房地产开发商来说，疫情引起的市场下行看淡，银行贷款在一定时期内的谨慎收缩，导致一些初进入房地产行业的中小开发商转移投资项目，可能退出房产市场，减少了房产供应。
而且，短期内，预期市场下行的卖家担心房屋的价格上不去，就会导致上市房源数量减少，从而房子供给减少，而新西兰建房速度相对缓慢，因此，多方面会造成房源供给受限。但是房源少也是市场稳定的积极信息，被市场这个无形的手自动调节。在一直供小于求的供给关系中，供己减少而需求增加时，房源数量陆续会随之上升，形成房市的整体上升。我记得，我的一位奥克兰朋友说，2008年金融危机时，因为上市房源少，他看中的房子价格普遍很刚性，他买房子几乎是抢房子的购买节奏，当他看到在西区的意向房子之后快速联络卖家，赶到卖家家中完成合同之后，看到门外等待的另一个想买这套房产的女性买家，很伤心地看着他说“为什么我又没有买到”。对于已经在想象怎么布置自己新家的买家来说，没买到自己想要的房，真的是一种无奈的苦楚折磨。
6､ 建房成本
在新西兰建造房屋主要涉及土地成本、合规成本，时间成本，劳动力成本和建材成本等方面，因为工资的逐年刚性上涨，地税的上涨，加之此次疫情所带来的时间成本、建材成本的升高，也会带来房地产价格的坚挺或向上。房地产行业里有着这么一句话“可能你当初买的房子，还不够现在的建房成本”。在新西兰，房产长线持有，实在是如何跌价？
7､ Kiwi回流
据有关多个方面数据显示，在海外有近100万新西兰人，基于这次全球疫情爆发，新西兰高效的疫情管控能力，很多kiwi都有可能返回新西兰长期生活，而居于国外大城市的生活环境影响，很可能会返回到奥克兰这种大城市以减少生活文化方面的冲击。人口的增加，正是拉动经济、消费需求的重要要素。据劳工部相关报告多个方面数据显示，新西兰一个城区每增加1%的人口，就会引起房价上涨0.2%-0.5%，从海外回流的Kiwi与新西兰本地房价存在极强的正比关系——回流的Kiwi数量每增加1%，就会将房价推高6%-9%。
8､ 区域功能型投资者的进入
对于此次疫情影响，以皇后镇为例的旅游型房产受到极大的打击，部分投资者将考虑投资多功能区域房产，尤其是经济、文化、教育、人口众多的多要素功能的奥克兰。尤其是CBD与CBD核心版块区域，中心刚性的需求在经济衰退期也会比较坚挺。
9､ 刚需与自住换房的需求
因为疫情期间的封闭，有些人过着乐融的庭院生活，有些人多个星期住在空间受限的公寓，因为对物质生活和精神生活的追求，原来租住或者自住公寓的一部分人，将会换一个带有花园物业的别墅，一部分人可能因为签证的原因，会选择能够有资格购买的联排花园别墅。
10､ 意外的存款收获
疫情可能会改变一些人以往周周光的花费习惯。在Lockdown之后的多周时间封闭在家，多项消费开支被抑制，自然地被存款，这有利于养成习惯保留一部分花费而增加存款，而这，确实有可能激励一些人购房。
11､ 积极向上的新模式
在疫情大浪之后的房地产开发商们，也正在摩拳擦掌，积极应对疫情带来的冲击影响，陆续开始尝试线上路演、线上直播的售房模式。据新西兰房产专家Mark说，随着互联网的发展和人们消费习惯向线上的转变，未来线上和线下销售并行将成为一种趋势，由于很多买家在购买前会在网上查阅房产的相关资料，线上模式为买家们提供了近距离了解意向房产的更全面信息。虽然短时期内，线上路演对促成即时成交作用有限，但长期来看，结合线上线下营销，建立起“线上展示—用户获取—约客实访—签约成交—售后服务”的销售全链，这将成为新西兰房地产行业未来行销方式中很重要的方式之一。
从以上诸多方面的基本面情形，多少可以帮助我们对于后疫情时代的房产走势能进行一定的预判。对于购房者来说，无论是刚需还是投资，如果你是长期持有房产，短期的下跌并不重要，新西兰房产基于经济基本面的原因，长期持有，预计将会长期内稳涨。但是，目前确是产生了一个可能短暂降低的入市机会。
[三人视界 编辑 弱风：ruofeng081637]
数据来源：新西兰统计局、解读经济学家Jony部分观点
