抢在520到来之前一天，老牌房企合生创展静默多年之后，给北京房地产市场来了一个表白：拿下分钟寺全部三幅地块。
市场表现得有点诧异，因为猜到了土地市场的热度，猜到了地价可能会带来“新认识”，但少有猜到的是，最后拿下地块的是合生。这种诧异其实不难理解，毕竟合生创展在京已经蛰伏了多年，很多市场同业都把合生创展归入“吃存量”的老牌儿企业范畴了。
然而，现在的合生，恐怕有不少外界不为所知的情况，比如以下几点信息，如果诸君仔细琢磨，就能隐约有颠覆既有认知的意味：
1.按照合生创展内部的测算和要求，分钟寺地块最快可能年内就能入市。这种打法，和传统认知中，非高周转企业的合生创展形象完全不同。
2. 在最高决策层的督促下，合生创展已经制定了在北京重点拿地布局的规划，时间、指标、目标都非常明确，这种作风和传统认知中，“吃存量项目”、“盘活存量土地”的合生创展形象，也完全不同。
基于以上两点信息，综合和合生创展的朋友多方询问的结果，攸克君有以下四点看法：
1.不能用早期霄云路8号项目的思路，识别分钟寺地块的合生操盘思路
其实，这一年半，合生内部发生了很多的变化。其中最实质性的一项，就是合生创展董事局主席朱桔榕开始负责更多的一线业务管理和战略决策的制定，由之带来的，是合生内部体系性的变化，反应在经营策略上，就有了上述两点变化。
所以，不能用识别早期霄云路8号项目的思路，去识别在分钟寺项目上的合生策略。这是攸克君的一个善意提醒，因为决策的人不是一个人，执行落地的体系也不是一个体系。霄云路8号的后期，都要和前期区别开来，更何况分钟寺项目了。
2.分钟寺地块应该是高周转策略
按照内部测算、工作结点排布等方面的规划，合生计划在年内将分钟寺地块入市。毫无疑问，如果是这种策略，这是一个高周转的操盘打法，5月拿地，预计在今年入市，若这一策略真正能够落实到位不打折扣，合生创展的周转速度，与行业内几家以“高周转”为特征的公司，已经处在同一水平线上。
那么，接下来就有一个问题，合生做高周转，玩得转么？能做好么？攸克君不评价，只说一个事实：
石榴庄的金茂府二期项目，其实有四家开发企业入股参与，合生创展是其中一家。这个项目的实际操盘方式，并不是四家出钱，找一家操盘，然后按出资比例清算权益，而是四家房企分别负责项目运营的某一部分或者几部分工作。在石榴庄的金茂府二期项目上，合生创展至少负责了资金、财务等方面的工作。
业内从业年份多的朋友都清楚，资金、财务是一个项目的核心枢纽，换句话说，能够负责一个项目的枢纽，专业能力自不必说。更重要的是，石榴庄金茂府二期项目，基本确定在近期入市。从某种意义上说，这也是一个高周转且高品质的项目。在这样一个项目里，合生能够扮演这样的角色，其实足以证明他足够了解高周转的打法，也能掌握并且熟练运用高周转的打法。
而按照分钟寺项目的入市计划，也恰恰是在石榴庄之后。两个高周转、高品质的项目之后，合生不是合生——恐怕将更加明显。
另一个不能以早期霄云路8号项目的策略，看待现在的分钟寺地块的原因主要在于拿地方式根本不同。而自从升级为缦合•北京后，产品，物业，园林，服务等多维升级，其整个操盘思路、策略都发生了根本性的变化。再加上分钟寺地块是公开市场拿地，同时又是不同往日的经济周期，再以慢周转的策略进行开发，早已经是不合时宜的策略了。这一点，合生的团队在内部看得非常清楚。
3.分钟寺地块之后，合生仍有布局计划，重点是城市核心区沿线
良性高周转的核心要义，一方面是单盘的速度和进度，另一方面，从企业运营角度而言，则是多个项目滚动、接续运营，最终实现一个目标——良性上规模。所以，只看一个项目，看不出全貌，合生也是一样，在朱桔榕开始更多管理一线业务和战略决策后，合生在北京，已经有了明确的战略性布局计划，这就是围绕北京环线、核心地区，进行项目布局。
从目前的布局来看，合生创展在东北三环有缦合•北京项目，这个项目其实就是在霄云路8号项目基础上，升级、迭代打造的高端项目，产品、策略早已经不是当年霄云路8号的“土豪那一套”；分钟寺项目，则在东三环沿线，石榴庄项目则在南三环周边。实际上，这就是合生创展项目重点布局的思路所在。
攸克君大概概算了一下，2017年以来4环内只出让了8宗地块，而不限价商品房只有石榴庄和造甲村地块。而未来在相当长一段时间内，三环沿线，尤其是东三环沿线，在分钟寺系列地块出让之后，将鲜有地块入市供应。这样一来，合生创展在北京，将有望成为在三环沿线有最多土地储备和项目的房企，有业内的朋友自己开玩笑说，合生现在是三环之王了。
——在城市核心区地段，尤其是近年供应稀缺地区，找准机会，迅速入场，拿下项目。分钟寺地块，就是这种布局思路的准确体现。这种思路以及战略布局，是合生创展的决策层认可的，甚至更进一步说，这就是合生创展当下的决策层“亲自”制定的。这在某种程度上预示着，后续合生创展在城市核心区，还会有类似的操作，分钟寺地块，应该不是最后一个。
4.不要用老的方法论看待资金问题
至于高周转所需的资金，其实大可不必小题大做，如今的房企，真正依靠销售回款拿地的基本已经没有。因此，看去年卖了多少房，收了多少钱，再看如今的地价，实际没有太大的参考意义。全球货币宽松的情况下，房企都在发债融资，国际市场的钱，其实也更加便宜。
攸克君特意了解一下，由于分钟寺系列地块，其实就是由珠江进行一级开发的。因此，分钟寺系列地块的挂牌进度等，合生方面比较了解。所以，为了拿下这块土地，合生创展在国际长期资金市场做了1年多的准备，一共发行了两笔总额达10亿美元的债券，来确保分钟寺系列地块的资金保障。
这些资金加上自有的销售回款和自有资金，钱是不成问题的。
所以，在这个高度金融化的行业里，切记不要再单独以销售回款作为衡量一个企业有没有资金的唯一条件了。这样的合生创展，已经“不安静”了。
5.朱桔榕带给合生创展的变化将逐渐显现出来
不管合生的朋友们是否愿意听，攸克君还是倾向于这些变化，与朱桔榕开始负责更多的一线业务管理，以及她到来之后，带给合生既有体系变化直接相关。朱桔榕在合生创展的起点之一，实际上就是现在的缦合•北京项目，这个项目，她绝大多数都是亲自下场操作。据说，不少高管都被她提出明确的要求：学英语。
这至少体现了两点：
第一，朱桔榕要求高管团队有国际化的视野，具备和国际打交道的能力，只有这样，才能把国际水准的生活方式，引入到中国。这是朱桔榕对合生创展使命的新理解。
第二，朱桔榕对高管团队有新要求，这是合生内部体系发生明显的变化和变革的开始，什么事情都是人做的，人换了思想，事才能有变化。这也是很多企业家总说，“不换思想就换人”的原因所在。
攸克君可以比较清晰地看到朱桔榕想要给合生创展的形成的核心能力，也就是——给中国的财富人群提供世界级水准的生活服务，这其中，既包括房子，更包括房子以外的服务。
因此，合生创展和安缦酒店创始人的合作，其实就是朱桔榕一手促成的。首个落地在霄云路8号项目之后形成的缦合•北京，实际上已经不再是原来的霄云路8号，了解情况的人都清楚，这是一个体系化的工程，已经不再是简单的房屋、园林、物业服务那么简单，而是一整套体系所在了。
比如，从园林的角度看，Adrian Zecha认为的四大核心价值是：自然、艺术、设计、服务，“自然”是其中最高级的价值，也是Adrian Zecha大师这些年来一直尊崇的核心价值所在，他是用“自然才能体现伟大宁静”这句话，来概括他的价值观体系的，因此，当他看到缦合•北京，拥有40万平方米的“森林海”的绝美景致时便决意在缦合•北京打造一个特殊的园林——缦园，这个园林，“将森林连接到每一个家”。
这种思路体现也贯穿在整个项目的设计细节当中，比如，缦合•北京450平方米的样板间，大量的使用了实木元素进行设计，比例高达70%，甚至样板间的天花板，也以实木进行设计，这些，都是Adrian Zecha力求将森林自然延伸到居室中思路的体现。
和攸克君熟悉的几位合生创展的朋友都说，这个缦合•北京跟着做下来，确实很辛苦，因为，绝大部分对他们而言，都是完全的新鲜事物，与既有的认知完全不同。但是，“苦”的结果是，基本形成了一整套核心能力，做好中国高净值人群的服务。同时，这还是一套资源，换句话说，有了这套资源和能力，放在分钟寺项目上，也可完全，所以，有了缦合•北京这个项目的操练成功在前，分钟寺以及后面合生创展的项目，其实绝对没做不好的道理。这也就是高周转+高品质的保障所在了。
这个合生创展可能你不甚熟悉，但今时不同往日，变化，恐怕是唯一不变的东西。
