作者：廖海彬
4月7日，龙光地产控股有限公司（03380.HK，下称“龙光地产”）发布3月份出售成绩，本年第一季度其完成权益合约出售额约158.6亿元，权益合约出售面积约105.7万平方米。
此前，3月27日龙光地产发布2019年度成绩布告，盈余方针均呈现不同程度的添加。
布告显现，2019年龙光地产完成经营收入574.80亿元，同比添加30.23%；完成毛利181.33亿元，同比添加21.81%；完成净赢利115.63亿元，同比添加28.54%；归母净赢利112.69亿元，同比添加35.96%。
而2018年龙光地产完成经营收入、毛利、净赢利、归母净赢利的同比增速别离为59.40%、56.42%、28.36%和26.98%。
比照可知，其经营收入增幅较2018年增幅简直被腰斩，外界不由要问，龙光地产的高添加脚步是要放缓吗？
出售均价接连下滑
龙光地产1996年在汕头创建，后于2013年在香港联交所主板上市，出售金额当年打破百亿，随后便一路高歌猛进，现在来看2020年有望打破千亿。
近几年，龙光地产坚持“区域深耕+城市更新”双轮驱动战略，要点布局粤港澳大湾区、长三角两大都市圈和西南、中部两大城市群。
到2019年12月末，龙光地产土储货值超越8320亿元，多半以上坐落大湾区，完成粤港澳大湾区“9+2”城市群全掩盖。
图1显现，近五年龙光地产的出售成绩稳步添加，行将迈入千亿阵营。
2015年至2019年，公司签约出售金额别离为205.1亿元，287.16亿元、434.21亿元、718.03亿元和960.22亿元，同比增速别离为53.63%、40.01%、51.21%、65.36%、33.73%。
同期完成签约出售面积别离为241.6万平方米、229.82万平方米、242.6万平方米、440.14万平方米和691.5万平方米，同比增速别离为33.19%、-4.88%、5.56%、81.43%和57.11%。
相比之下，龙光地产的出售均价于2017年到达峰值后逐步下滑。2015年至2019年，龙光地产出售均价别离约8194元、11870元、17096元、16008元和13635元，出售均价的下滑为其毛利率的下降埋下了伏笔。
从龙光地产的权益出售额来看，2018年和2019年权益合约出售额别离为700.64亿元和915.24亿元，方针完成率别离为106%和108%，所占总出售额的份额别离为97.58%和95.32%。
2020年龙光地产将推售的权益可售货值约1800亿元，权益出售方针定为1100亿元，有望进入千亿阵营。
有必要留意一下的是，2019年龙光地产签约金额增速为33.73%，为近5年最低，首要是深圳区域的奉献占比大幅下降所造成的。
2019年成绩布告显现，2019年龙光地产完成签约金额的前三大区域占比别离为：深圳区域占12.4%，同比削减了22个百分点；大湾区其他区域占43.9%，同比添加了17.9个百分点；南宁区域占25.1%，同比添加了0.6个百分点。
拿地规划缩短
2015年至2018年，龙光地产经过公开商场招拍挂的方法新获取项目数量别离为8个、5个、21个和32个，总修建面积别离约238.85万平方米、196.64万平方米、569.83万平方米和747.39万平方米。2019年新获取项目31个，总修建面积约574.20万平方米，同比削减23.17%，拿地规划有所缩短。
跟着拿地的放缓以及出售成绩的添加，2017年以来龙光地产的土地储备增幅小于签约面积增幅，使得其土储倍数自2017年到达峰值后继续下滑。
如图2所示，到2019年12月31日，龙光地产的土地储备修建面积约3667.40万平方米，较2018年底添加1.14%。公司2019年完成签约出售面积约691.50万平方米，同比添加57.11%。相比之下，2019年龙光地产的土地储备倍数为5.30，同比下滑35.68%，到达近五年最低水平。
由图3可知，反映龙光地产营运才能的其间一个方针预收账款周转率自2016年的1.51继续添加至2019年的2.69，显现其项目自开盘承认预收账款到交房承认经营收入的时刻大幅缩短。整体来看，龙光地产的预收账款周转率处于职业较高水平。
一起，预收账款结转的加速也使得龙光地产反映存货去化压力的方针“存货/均匀预收账款”自2017年到达底值后逐步攀升。
2017年至2019年，龙光地产的存货别离为384.58亿元、547.81亿元和863.52亿元，近两年的同比增速别离为42.44%、57.63%。
2017年至2019年，公司均匀预收账款别离为178.73亿元、182.34亿元和214.07亿元，近两年的同比增速别离为2.02%、17.40%。
相比之下，龙光地产的“存货/均匀预收账款”由2017年的2.15继续添加至2019年的4.03，公司存货去化压力在不断增大。
毛利率接连下滑
规范排名留意到，龙光地产不只出售均价在下滑，其拿地本钱也有所添加。
2015年至2019年龙光地产均匀土地储备本钱别离为2410元/平方米、3384元/平方米、4086元/平方米、3985元/平方米、4081元/平方米。出售均价的下滑及均匀本钱的上升，龙光地产的毛利率呈现下滑趋势。
如图4所示，龙光地产毛利率由2015年的30.40%添加至2017年的34.37%，随后便开端下滑，2019年毛利率为31.55%，较2018年下降了2.18个百分点。
此外，因为经营收入大幅添加，龙光地产的期间费用率由2015年的8.55%继续下滑至2019年的5.22%。
其间，2019年龙光地产承认出售费用13.98亿元，同比添加13.55%，首要因为加大了物业出售推行的力度所造成的；管理费用14.09亿元，同比添加24.30%，首要因为人工本钱添加所造成的；财务费用1.92亿元，同比下滑53.95%。
从近四年来看，龙光地产的经营收入及归母净赢利增幅可谓是“神速”。
公司2016年至2019年别离完成经营收入205.39亿元、276.90亿元、441.37亿元和574.80亿元，对应的同比增速别离为40.93%、34.82%、59.40%、30.23%；归母净赢利别离为44.88亿元、65.27亿元、82.88亿元和112.69亿元，对应的同比增速别离为69.39%、45.45%、26.98%、35.96%。
很多的利息收入可在某些特定的程度上促进龙光地产净赢利的添加。材料显现，龙光地产在2015年至2019年的其他收入及收益别离为1.35亿元、4.24亿元、6.96亿元、13.69亿元、21.30亿元，整体涨幅到达1477.78%，首要由利息收入带动添加。
2015年至2019年，龙光地产的银行利息收入别离为0.93亿元、1.34亿元、1.03亿元、2.16亿元、4.11亿元，整体涨幅到达341.94%；联营、合营公司金钱的利息收入别离为0、2.57亿元、4.79亿元、7.98亿元、7.47亿元，近三年涨幅到达190.66%。
此外，龙光地产出资物业公允价值百科净添加所带来的赢利也不容小觑。2015年至2019年，公司承认出资物业重估盈余别离为9.43亿元、26.82亿元、29.42亿元、17.41亿元和16.22亿元，所占净赢利别离为35.09%、51.58%、41.98%、19.35%和14.03%。
虽然出资物业重估增值较多，但龙光地产的租金收入却改变不大。多个方面数据显现，其于2015年至2019年租金收入别离为0.72亿元、0.84亿元、0.83亿元、0.83亿元和1.28亿元。
从出资物业详细来看，2015年至2019年龙光地产具有出资物业数量别离为15项、22项、28项、31项和37项，总修建面积别离约为31.61万平方米、46.06万平方米、48.42万平方米、49.44万平方米和71.63万平方米。
深圳土储占比大幅削减
龙光地产的经营收入组成包含物业出售收入、修建及装修收入、一级土地开发收入、租金收入。其间一级土地开发于2018年才开端承认收入。历年来大幅添加的经营收入首要依托物业出售带动添加，而深圳区域项目的奉献较大。
2015年至2019年，龙光地产别离完成物业出售收入152.47亿元、211.05亿元、266.42亿元、388.04亿元和409.21亿元，占总营收的份额别离为98.8%、98.6%、96.2%、87.9%和71.2%。
而深圳区域的出售收入（未减去经营税及出售相关税项）别离为74.30亿元、95.15亿元、105.95亿元、218.57亿元和137.60亿元，占比别离为48.7%、 45.1%、39.3%、56.0%和33.4%。
2019年承认深圳区域的出售收入初次下滑，同比下滑37.05%，这导致龙光地产的物业出售总收入添加仅5.46%，增速大幅放缓。
与之对应的是，2019年龙光地产承认修建及装修收入115.32亿元，同比添加175.7%；一级土地开发收入49亿元，同比添加359.1%。
2019年龙光地产经营收入的添加首要因为修建及装修服务、一级土地开发所带动的添加，而物业出售收入添加乏力。
从签约出售状况去看，2015年至2019年龙光地产来自深圳区域的签约金额别离为88.55亿元、126.64亿元、174.33亿元、246.96亿元和118.91亿元，占比别离为43.2%、44.1%、40.1%、34.4%和12.4%，签约金额自2019年初次下滑，同比下滑51.85%。
来自深圳区域的物业出售收入经过前些年的不断出售结转添加下，土地储备也继续耗费，而跟着其他区域布局的扩展，失掉深圳“光环”的龙光地产正在减速前行。
材料显现，龙光地产于2016年底持有1409.06万平方米的土地储备，其间深圳的土地储备占到40%，约563.62万平方米。而到2019年年底，其具有深圳的土地储备为114.46万平方米，占比仅为3.1%。
龙光地产于2003年进入深圳商场，2013年其物业出售收入中占比最大的是坐落汕头的尚海阳光项目，占比为42.19%，随后便由深圳项目“名列前茅”。
2014年和2015年占比最大的是深圳东龙光城项目，别离为20.49%、32.38%；2016年占比最大的是深圳玖龙玺项目，奉献75.54亿元，占比35.79%；2018年占比最大的是深圳玖钻项目，奉献184.82亿元，占比47.31%；2019年占比最大的是深圳玖龙台项目，奉献89.92亿元，占比21.84%。
龙光地产这几年在深圳大手笔拿地可追溯到2014年。当年10月22日其以46.8亿元拿下龙华白石龙地块，成为其时深圳住所总价地王，溢价率83.35%，总修建面积为18.65万平方米，土地均价为25094元/平方米，被命名为玖龙玺项目。
2015年9月23日和12月22日龙光地产别离以112.5亿元、10.82亿元拿下深圳龙华红山项目、坪山63-65地块，算计面积为97.71万平方米，占当年拿地面积的40.91%。
2016年6月8日，龙光地产与合作方以140.6亿元竞得深圳光亮新区一宗商住地块，溢价率为159.79%，均匀本钱为27507元/平方米，改写当年全国总价地王记载。
2019年6月24日，龙光地产以最高限价65.85亿元斩获龙华A817-0609民治地块，楼面价高达6.7万/平方米，成为龙华区楼面单价新地王。
整体来看，2015年龙光地产的签约出售仅205.1亿元，经营收入仅145.74亿元，却开端以高价屡次在深圳中心区域拿下地王项目，使得其盈余不断得到打破。
杠杆水平增高
2015年至2019年底，龙光地产的有息负债别离为197.51亿元、331.87亿元、408.41亿元、589.41亿元、696.78亿元，近四年涨幅到达252.78%。
与之对应的是，龙光地产调整后的资产负债率逐年添加。图5显现，2015年到2019年该方针别离为61.75%、63.44%、70.53%、76.03%和76.11%。
反映龙光地产杠杆水平的另一方针净负债率则由2015年的49.02%添加至2016年底的71.41%，随后逐步下滑至2018年底的63.20%。2019年龙光地产的净负债率为67.39%，较2018年底添加了4.19个百分点。
有必要留意一下的是，龙光地产正在经过扩展合作开发份额以操控本身杠杆水平。
2015年龙光地产经过招拍挂收买的8个项目中7个是具有100%权益，而另1个深圳龙华红山项目是具有51%权益；2018年其收买的32个项目中，粤港澳大湾区、汕头区域、南宁区域、长三角区域、其他区域中权益土地本钱占比别离为79.81%、50.05%、59.71%、79.32%和50%。
从历年龙光地产的非控股权益占比来看，2015年至2019年公司非控股权益别离为39.12亿元、63.24亿元、38.58亿元、74.97亿元和88亿元，所占权益总额的份额别离为22.41%、24.56%、14.20%、20.40%和20.47%。
此外，2015年至2019年公司联营、合营公司的出资别离为0、154.04亿元、119.15亿元、194.90亿元和173.95亿元。
不同的是，2015年-2019年龙光地产非控股权益所占净赢利别离为0.39亿元、7.12亿元、4.81亿元、7.08亿元、2.94亿元，占净赢利份额别离为1.43%、13.70%、6.86%、7.86%、2.54%。
龙光地产还于2017年经过发行永续债进行融资，到2019年年底，其永续债规划为23.63亿元，占权益总额的5.50%。依照会计准则，永续债能够计入权益中。因而，龙光地产可经过发行永续债粉饰其实在的负债水平。
由图6可知，龙光地产的本钱化及费用化融本钱钱在逐年添加。2015年到2019年公司融本钱钱别离为15.92亿元、19.18亿元、25.42亿元、31.97亿元、45.15亿元。
龙光地产的加权均匀告贷利率自2017年到达底值（5.80%）后有所添加，2019年该方针为6.10%。
到2019年年底，龙光地产的有息负债为696.78亿元，这中心还包含1年内到期债款295.96亿元，货币资金为407.05亿元，现金短债比为1.38。
图7显现，反映龙光地产短期偿债才能的两大方针正继续下滑。其调整后的速动比率由2015年底的1.87继续下滑至2019年底的0.78；调整后的现金比率由2016年底的0.90继续下滑至2018年底的0.40。
不过，龙光地产的长时间偿债才能有所增强。反映其长时间偿债才能的方针“（货币资金+存货+出资性房地产-预收账款）/悉数债款”自2017年底的0.67添加至2019年底的0.78，长时间偿债才能增强。
因为绿色开展乏力和部分财务方针欠安，龙光地产也未能当选国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券商场规划研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50》。
