武汉在建楼盘，图自证券时报记者臧晓松
4月8日，武汉正式解封，这对于整个中国而言都有着重要的意义，房地产市场也迎来积极信号——根据易居研究院中国百城库存报告相关数据，从1月22日封城到3月29日，武汉新建商品住宅成交的网签数一直为零，而3月30日交易开始重新出现。这在某种程度上预示着，关闭68天的武汉楼市也随着武汉解封而重启。
“武汉强则全国强，” 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“武汉楼市能够走出低谷，证明楼市的韧劲，也证明武汉经济的韧劲。此类楼市数据进一步说明宏观经济可以走出低谷，也代表着二季度会有较好的表现。”
3月以来，随着复工复产的逐步推进，全国范围内的房地产市场也由2月的断崖式下跌逐渐开始恢复：新房市场上，多地出现“秒光盘”；土地市场上，多个地块遭头部房企争抢，溢价率水涨船高；二手房、租房市场上，成交、咨询热度亦较此前大幅增长。
业内普遍认为，目前房地产市场慢慢的开始逐步恢复，预计二季度因疫情被积压的需求将迎来释放与反弹。但中央对房地产的调控基调并未改变，“且疫情可能冲击经济导致失业和收入不稳定，对后续需求端购买力造成影响。” 正如贝壳研究院首席分析师许小乐所说，对二季度的房地产市场，仍需保持谨慎乐观。
楼市重启，多地再现“秒光盘”
易居研究院中国百城库存报告相关多个方面数据显示，3月30日，武汉新建商品住宅交易重启，前几日日均交易量略低于50套，4月3日-4日，日度成交数据超过100套，市场呈现小复苏的态势，清明假期的交易数据略有下滑。
“当然，若是对比历史数据，比如1月1日-21日平均日度成交537套，当前的复苏节奏还是比较慢的，但至少也说明随着交易市场的放开，楼市开始走出零成交的低谷，逐渐小复苏。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道。
武汉新房成交数据，来源：易居研究院中国百城库存报告
“武汉楼市交易数据从零到有，具有非常强的信号意义。当前全国存在各类看空中国经济的声音，但实际上近期无论是武汉还是深圳、成都等，其楼市都呈现向上的趋势，进一步说明楼市具有很强的成长性，楼市也依然能成为新冠肺炎疫情后期经济的压舱石。此外武汉的数据还说明，购房需求依然是旺盛的，此类城市的表现，对于全国其他城市有积极的借鉴意义，相关房地产参与者应该对中国楼市保持极大的信心和支持。”严跃进进一步指出。
正如严跃进所说，3月以来，全国多个城市交易数据均出现向上趋势。克而瑞多个方面数据显示，3月27个重点城市新增供应面积1313万平方米，环比大增680%，同比下降33%；新建商品住宅成交显著回升，50个重点城市3月整体成交1916万平方米，环比增长309%，同比仍跌30%，但跌幅已然显著收窄。
其中，成都、重庆、杭州、昆明都迎来了疫情后需求的集中释放，3月成交量均超100万平方米，典型代表如成都，近郊的江口水镇项目3天到访量超千组；节后“万人摇”项目重现——恒大天府半岛中签率不足1.5%。环比来看，二三线城市集体“飘红”，部分城市诸如重庆、宁波环比增幅均超20倍；同比来看，已有成都、杭州、昆明、合肥等城市开始正增长。
最值得关注的当属苏州，本月多盘热销，3月20日开盘的碧桂园伴山澜湾雅苑、龙湖首开湖西星辰、中旅名门府和3月22开盘的龙湖大境天成项目，无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”，加之地市火热，落户放松等利好不断，预期4月成交仍将有进一步回升。
此外，北京、深圳等地皆出现“秒光盘”。3月7日，招商蛇口深圳某项目推出后吸引数百人在售楼部聚集，被街道办要求限流暂停接客，70套房源12分钟售罄；3月13日，该项目再次在线上推出14套公寓房源，套均价格4200万起步，仅8秒宣告售罄。3月16日，万科深圳某项目线上开盘，吸引50万人围观，288套公寓7分30秒即全部被锁定。
3月25日，金茂北京某项目线上开盘，20分钟售出814套，成为新晋“网红”楼盘。官微显示，在开盘前，该项目单日最高来电多组、平均每天来访客户300多组、累计1200张排卡量。因为热度高导致房源一再加推，从400套直到1000套。
项目看盘现场，图自新京报
二手房方面，克而瑞多个方面数据显示，3月，各省市陆续恢复房地产中介线下带看业务，城市成交规模环比普遍翻倍。8个重点城市二手房成交体量为304万平方米，环比增241%，同比仍跌34%。其中，南京、深圳恢复超预期，同比增速分别达38%和44%。
贝壳研究院数据亦显示出二手房市场的复苏。其重点监测的18个城市二手房3月成交量比1至2月增长41.8%，已恢复至去年同期水平的63%；新增房源量与新增客源量均出现快速回升，其中新增客源量环比增加53.2%，同比增加96.2%，达到2019年以来新增客源量的月度峰值水平。
相较于销售市场，租房市场的回升则更加明显。贝壳研究院多个方面数据显示，3月租赁成交量开始大幅回升，3月第3周成交量超过去年同期水平，第4周成交量达到新高，超过去年节后旺季周交易量的最高点。整个3月，贝壳平台重点18城的住房租赁成交量环比增长5.33倍，同比增长9.81%。
供需方面，3月份全国重点18城新增二手房房源数量和客源数量环比2月增幅分别达2.5倍和1.38倍，同比去年分别增长17.6%和97.2%。贝壳研究院指出，新增供需的大幅增加，一方面是前期积压的供需快速释放，另一方面也是得益于行业互联网化普及，加大了房东和租户的覆盖面，释放进程加速。
目前，部分城市租金水平慢慢的开始回升。诸葛找房多个方面数据显示，3月一线城市平均租金为93.45元/平方米/月,环比上涨0.43%,同比上升2.58%。西安、北京、天津、成都和济南3月租金环比上涨幅度均超1%。
土地市场上，根据克而瑞数据，土拍热度有所回升，流拍率明显下滑。3月份土地流拍率已经降至10%以下，处于近一年以来的较低水平，且明显低于去年同期；溢价率整体保持小幅上行趋势，3月再增1.1个百分点至12.4%，热点城市平均溢价率更是超40%，深圳首场土拍吸引多家房企争夺，两宗宅地溢价率高达45%；成都天府新区宅地溢价率均在50%左右，久未供地的新都宅地溢价率更是超120%。
远谈不上回暖，最多只是复苏
近两月，为纾困房企、恢复楼市，多地政府出台了针对房地产行业的扶持政策，据中原地产数据，在2月75次打破历史纪录的基础上，3月共发布了60次房地产相关政策，多集中于降低房屋预售门槛、为房企减税降费、人才购房松绑、缓交公积金等。克而瑞指出，就需求端来看，随着疫情影响逐步散去，购房者信心将有明显提升，前期积压的购房需求将稳步释放。
据此，不少业内人士对接下来的房地产市场提出了较为乐观的预期。“随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。”对于后市二手房市场的发展的新趋势，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，随着“卖小房买大房”的改善需求积极入市，二季度改善性需求释放节奏会加快。
不过，克而瑞对二手房市场并不乐观。其在报告中指出，随着各省区市陆续允许恢复二手房经纪业务，核心城市出现成交量倍增暴增的现象。但成交“报复性”激增不会长久，整体市场仍处于历史较低水平，事实上部分城市已出现规模恢复缓慢甚至倒退的现象。
“一方面长达两个月的“停市”使得市场潜在客户容量大幅度的降低，当前成交激增仅是积压需求快速兑现的产物，另一方面随着新房销售复工，二手房市场热度为新房倒吸在所难免。因此我们预计整体二手房市场恢复仍需较长时间，二季度将是关键阶段，同时仍需谨防部分城市因需求减少而成交规模出现一降难复的现象。”克而瑞表示。
租房方面，贝壳研究院预计，由于3月份市场新增供需大幅释放，以及疫情减弱催使一线城市住房租赁市场回温，将推动4月份成交量继续增长。此外，贝壳研究院近期联合凤凰网发布的调查显示，疫情后63.45%的租客表示愿意提升居住质量，租购同权需求提升、品质居住需求升级、新改善需求爆发成为租赁市场新趋势。据此，贝壳研究院认为，疫情结束之后租赁市场将迎来推迟的节后高峰，且租赁交易量很可能超出去年节后旺季水平。
新房销售方面，3月24日，龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上表示，作为房地产市场恢复较快的区域之一，“长三角”地区的交易规模已经恢复到正常水平的八成，整个市场将在4月份回归正常水平。同策研究院研究院张宏伟也认为，无论是新房还是二手房，除湖北之外大部分地区楼市或在四月中下旬恢复正常交易，五至六月回归正常水平。
但大部分分析还是认为，新房销售市场二季度或许难以恢复。58安居客房产研究院分院院长张波便在接受《新京报》采访时表示，全国大部分城市恢复到正常销售水平估计要到5月份左右，4月份想恢复都很难，房地产市场的整体恢复，估计到五六月份能回升到去年同期水平已经非常好。
中原地产首席分析师张大伟也认为，虽然当下市场部分区域的确出现了热盘，看房人数量相比之前有明显上升，但远谈不上回暖，最多只是复苏。他认为，整体市场还处于逐渐恢复中，成交量有望在下一季度回升至接近去年同期的六成左右。至于后续能不能回暖，主要还是看政策走向和疫情控制情况，目前，疫情还在蔓延，且政策也没有明显的调整，这样市场很难全面回暖。
“谈回暖为时尚早。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华也在接受《中国证券报》采访时表示，未来不确定性增加，目前还不具备大规模回暖的基础，出现反复的可能性较大。目前出现一些疑似回暖的现象，一是因为预期会实施大规模经济刺激计划；二是因为开发商的营销手段，市场能否真正回暖还要看二季度情况。
克而瑞在《2020年一季度中国房地产市场总结与展望》中分析称，长三角的部分城市诸如南京、苏州、杭州等城市成交有望率先企稳回升，高性价比项目将持续热销；沈阳、大连、济南等环渤海城市受疫情影响相对较小，楼市恢复较快，二季度成交有望保持稳中微增；中部城市诸如重庆、武汉、长沙等城市疫情负面效应尚未消弭，整体成交有望在二季度末逐步恢复如常。
展望全年，克而瑞认为，楼市成交并不会显著失速，成交量也不会大幅下滑，大概率将呈现先抑后扬、总量回落10%以内的走势。中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶则在接受《中国证券报》采访时预计，随着市场逐渐恢复，被压制的需求将积极入市，将对价格形成一定支撑。但在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下，房价不会出现较大波动，整体保持平稳运行。成交方面，全年全国销售面积降幅会在5%-8%之间，销售面积或维持在16亿平方米，仍处于高位。
贝壳研究院则认为，在房地产调控政策保持稳定、国内经济得到恢复的情况下，二季度后会有一定低迷，年底10月以后又开始活跃。但由于全球经济受疫情影响存在衰退风险，国内房地产市场也面临收入效应的挑战，长期存在不确定性。
（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）
