导读：到今年3月，百强房企的销售已恢复至去年同期的八成。其中，龙头房企率先复苏，十强房企的销售额已恢复至去年同期的九成左右。房企人士普遍认为，到今年第二季度，市场有望恢复到正常水平。
来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
记 者丨张敏、唐韶葵、张晓玲、申楚源、谢丽婷
编 辑丨徐旭 视频剪辑 王博
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4月9日，购房者王伟（化名）在经过测量体温、出示“绿码”、填写个人资料、病毒消杀等四道程序后，才终于进入北京市石景山区某房地产项目的现场。
自获准开放以来，该项目每天接待的客户十分有限：
一方面，根据防疫工作要求，项目实施限流，购房者需要提前预约才能到现场看房；
另一方面，作为除湖北省外防控最严格的区域，北京购房者的热情尚未完全恢复。
南方楼市的复苏进度，要普遍快于北方。早在今年3月中旬，苏州市场就出现“抢房”现象。当地房企人士向21世纪经济报道表示，在做好防疫工作的基础上，苏州楼市成交量也基本恢复到往常的水平。
岁末年初，一场突发的新冠肺炎疫情使房地产市场陷入停滞，对于严重依赖现金流、又身处市场下行期的房地产企业来说，这是不可承受之重。随着疫情逐渐得到控制，从3月中旬开始，全国楼市复工大幕陆续开启。除售楼处外，一些项目工地日夜赶工，甚至出现扰民现象。
开发商的急迫心态可以想象，但他们无法单方面把控复工节奏。一方面，工人尚未完全到岗，使得很多工地的施工进程受一定的影响；另一方面，市场需求的释放程度如何，还需进一步观察。
因此，这些复工的努力，能在多大程度上弥补疫情带来的缺口？目前看来仍存疑问。
从复工到“扰民”
随着疫情逐渐得到控制，到3月末，全国各城市的售楼处已大部分开放。4月8日，随着武汉解封，武汉市的首批售楼处也已开放。
从全国范围来看，南方城市售楼处的热度普遍高于北方。柳州市某房企相关负责人向21世纪经济报道表示，柳州的各大售楼处已于3月份全部开放。截至4月初，该公司旗下项目的客流量已“十分接近”正常水平。
在北京等一些北方城市，因疫情防控工作的要求较为严格，售楼处普遍未能恢复到平日的水平。市场人士表示，目前北京新房项目较多，但看房情况和交易量并未恢复。
为弥补疫情的影响，很多房企继续实施网上卖房，同时借助线上直播、VR看房等手段，强化宣传推广，从而实现蓄客。
曾是疫情中心的武汉，在重新按下“启动键”后，售楼处也在缓慢回温。21世纪经济报道了解到，要到售楼处现场看房，均需要提前预约。购房者要进入售楼处还需进行严格的消杀。部分项目还要求，同一时间段售楼部最多保持两组客户。
同样从3月下旬开始，随着农民工陆续返岗，房地产项目工地也逐渐实现复工。其中，为追赶工期，部分工地“日夜兼程”，甚至发展到“扰民”的程度。
4月初，家住湖北省襄阳市航空路的翟女士开始受到工地噪音的侵扰。自获准复工以来，翟女士家附近的一处房地产工地日夜施工，严重影响到她的作息。为此，她不得不向执法部门进行投诉。
翟女士所在的湖北襄阳，曾是新冠肺炎疫情的“重灾区”。在长达两个月的时间里，这里的商业和生产活动几乎停滞，直到3月末才逐渐恢复。翟女士家附近的“民发·星悦里”项目工地，开工后便不分昼夜，一度给周围居民生活带来了较大困扰。
广东省湛江市徐闻县的刘先生，也面临同样的困扰。徐先生家附近的一处房地产工地，自复工以来便每天施工到深夜。直到向当地住建局投诉后，情况才有所好转。
供货节奏可能受阻
工地赶工，反映出开发商普遍存在紧迫感。“如果施工期缩短两个月的话，至少影响全年20%-30%的供货。”前述北京房企人士表示。
据介绍，由于气候条件、环保要求、重大节庆事件等的影响，北方城市每年的建筑工程施工期，通常在6个月到8个月之间。南方城市因气候温暖，施工期会延长1-2个月。
该人士表示，此次疫情发生在岁末年初，虽然与冬季建筑活动的季节性减缓周期有一定重合，但实际影响仍然持续了两个月左右。在疫情较为严重、防控要求较高的地区，影响的时间更长。
该人士称，一些城市鼓励房地产建筑工地复工，同时降低了预售条件，这有助于加快供货节奏。但短期来看，工地还未达到日常的施工节奏。因为一个现实情况是，由于工人尚未完全到岗，当前还有很多工地并未处于完全复工的状态。
他表示，日夜开工并导致扰民的现象，目前仍属个案。因此，今年的市场供应仍会大概率出现缺口。
21世纪经济报道了解到，为弥补供应缺口，很多房企在内部强调加快开工节奏，同时采取降价等措施，从而快速回笼资金。
此前，因销售大幅缩减，加之融资环境仍然紧张，房企的现金流普遍出现紧缩局面。今年一季度，部分房企出现债务预期。
除了销售和现金流外，因施工期缩短导致项目交付延后，还会直接影响营收。标普近期发布的一份报告指出，新冠疫情使得开发商2020年的施工建设暂停约两个月，这可能会引起部分原本计划今年交付的项目延后至2021年，使得2020年营收确认可能面临更大降幅。同时，今年的施工暂停可能引发房企杠杆率上升。
反弹动力几何？
在销售端，经过2月份的停滞后，市场正从“V”型的底部走出，呈现快速复苏的态势。
上海易居房地产研究院指出，到今年3月，百强房企的销售已恢复至去年同期的八成。其中，龙头房企率先复苏，十强房企的销售额已恢复至去年同期的九成左右。房企人士普遍认为，到今年第二季度，市场有望恢复到正常水平。
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，售楼处的开放，意味着疫情缓解，看房和购房的障碍逐渐被破除。至于市场恢复的根本原因，则包括前期积压的需求逐渐释放，以及开发商的降价促销。
根据近期房企发布的一季度销售数据，销售额下降成为主流，且“以价换量”的现象十分普遍。以两家龙头房企为例，一季度融创的销售均价为13620元/平方米，同比下降7.4%；恒大的均价为8887元／平方米，降幅达18%。
严跃进认为，从去年下半年开始，房地产市场已确定进入下行通道。在楼市调控政策没有根本松动的情况下，市场更有可能出现温和复苏，而不是报复性反弹。在此过程中，由于资金链紧张的影响，降价促销的行为会继续出现。
标普也认为，销售反弹可能是脆弱的。“需求仍高度依赖消费者(和投资型购房者)的信心，而考虑到全球经济下行前景，消费者信心并不确定。”该机构预计，2020年全国房地产销售金额将下降5%-10%。
开发商的销售情况可能会受一定的影响。3月10日，宝龙地产总裁许华芳在业绩会上坦言，“受到疫情影响，我们的销售目标会有一点‘打折’。”另有分析人士认为，今年房企完成销售目标的难度肯定会很大。
此前，很多企业已经调低了今年的业绩预期。按照平安证券的统计，30家房企2020年销售目标平均增速为14%。与2019年30%的增幅相比，下降了16个百分点。
标普还指出，由于土地成本上升、限价政策、大幅降价举措的出现，在疫情之前，行业的毛利润率已经出现下降。综合各种条件来看，预计今年这一趋势仍会持续。
房企复工样本：倒排节点抢工期
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作为头部房企，融创对工程进度的要求比较高，竣工备案、预售备案也给全面复工带来了一些困难和挑战。
上市房企项目竣工与交付的时间节点，对财报的影响不言而喻。比如原材料的采购、运输，工程进度加快所面临的问题与风险，都是此前从未经历过的。正如融创相关项目负责人所言，企业对疫情发生之后的走向，一开始是迷茫而焦虑的。
随着各地政府对房地产复工复产的扶持，除了武汉以外，融创其他城市的项目已全面进入复工复产阶段。日前，21世纪经济报道记者走访了融创上海、镇江多个项目施工现场，通过对这家高周转房企在疫情面前的应对与战略调整，或可对房地产行业在大时代背景下的生存与发展缩影窥见一二。
大运营节点提前
4月8日，融创上海某项目施工现场，施工场面热闹。据相关负责人介绍，今年该项目有两个交付节点：一是8月30日，交付首批房源；二是12月30日，交付项目余下房源。
基于国内疫情得到全面控制，3月行业销售有所回暖，房企加速复工以及多地售楼处开放，居民购房需求开始逐渐释放。
从销售规模来看，3月单月销售超百亿的房企数量为19家，同比减少8家，环比增加12家。其中，碧桂园、恒大、万科单月分别实现全口径销售金额660亿、579.3亿和535.1亿元；融创中国、中海地产、保利发展、绿地控股、华润置地、招商 蛇口、龙湖集团、世茂房地产的单月销售金额均超200亿元。一季度，融创销售排名第四。结合融创提出今年6000亿销售目标来看，融创在全面复工之后或将大运营节点提前。
综合来看，房企复工面临人员与原材料的问题，三四线城市的情况与一二线城市相比，原材料供应上面临更大压力。融创相关项目为此采取了一系列措施，抓紧与各个合作方沟通成本等问题。
据上述相关负责人介绍，项目工期延迟了45天左右，直至目前还没有完全消除影响。但项目保证了人员、材料的到位。对于复工的人员，团队采取措施，第一时间提供证明材料，采取包车或者小车拼接点对点的方式让工人分批到上海。目前项目有1100名工人，比平常增加20%左右；复工之后的原材料，特别是海外加工的原材料，为了不影响工序，海运改空运等方式保证运输顺畅。
抢收两个关键节点
疫情导致项目不可控风险加大，比如竣备阶段，房子外立面、保温、涂料、石材等工序工期保证的风险犹存。项目首次预售备案与竣工备案这两个时间节点，关系到上市公司报表和结转。
另一方面，融创土储超过82%位于一二线城市，三四线城市项目受疫情影响压力也在逐渐缓解。根据项目真实的情况，目前项目节点压力也正在减少，部分项目通过一些措施增加费用去解决进度，风险也在可控范围内。据了解，融创内部有一套质量品控体系，不管工程进度如何，均严格按照品控体系进行。大房企的抗风险性在疫情面前将有所体现。
在镇江区域，融创有四个项目在建在售，其中两个处于收尾阶段。2019年，融创单个项目销售在镇江排名第二。
如在丹阳某项目今年计划在12月底之前拿到全部预售证。这是一个合作项目，2019年12月拿地，原计划年后开工。为加快工期，项目负责人早在2月初就带领团队一边与政府部门沟通，一边协调资源。项目最早计划7月底举办启动会，现在提到6月下旬；镇江项目相比去年年底没有发生疫情之前，工地上新增500名工人，达到1300多人。
房地产项目涉及领域众多。光是项目复工前的原材料等生产资料的准备，就比往年复杂与困难得多。
“兵马未动，粮草先行”
由于疫情的不可抗力，房地产原材料出现了供应不到位的情况。如某些高端项目内装修主要用的是海外加工材料。目前绝大部分已经运到上海关内，但到达工地现场还需时间。
上海原材料供应基本正常，而三四线城市又是另一番情形。据上述项目负责人反映，项目上很多矿石、瓷砖从海运过来。工程部门在复工之前就对原材料的供应商、下游的供应商，比如石材，会提前派员工到矿山去看复工复产情况，与工作人员对接。
“项目复工先要办理一系列手续，原材料供应商也一样，比如矿山也要通过环保检测，机器扬尘、疫情管控等，尤其是湖北的原材料前段时间直接就停掉了。”上述负责人说。
一个需要投资数十亿元的房地产项目，所需材料数量之多、品种之复杂是显而易见的。出于考虑整个项目公司的运转，融创目前应对办法之一就是换同等品牌，或者寻找存有原材料的供应商。
除石材以外，混凝土也是紧缺的原材料之一，项目负责人与混凝土公司谈判的时候，只能从付款条件，长期战略等方面入手。
工人是最紧俏的资源。融创的做法是尽量把去年在工地上的工人锁定。每天与工人保持密切联系，提前录入工人资料。对于工人来上海之后的隔离、住宿等后顾之忧也及时给出解决方案：提前定好宾馆，首批30名左右工人一到达上海便住进宾馆，隔离14天。
上海有关部门对工地开复工的政策支持和导向很明确，目前复工审批制也改成了复工备案制；但防疫管控也很严格，住建委巡视工作人员每天都到各个工地暗访，一旦发现问题，就会喊停项目施工。
谈及疫情对行业的影响，房企相关人士认为：
首先，整个房地产行业今年将进入危机并存的行业，是一个洗牌并购的大年；
其次，下沉到公司或者项目，拿地将更加慎重；
最后，体现在销售端上，疫情会直接导致开盘推迟，企业现金流回流更慢。交付端今年会有一定量的延期交付案例发生，处理不好会导致群诉等事件的发生。
深圳楼市复工率近100%
局部已出现“过热”
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3月份以来，国内疫情缓解，各大城市均有条不紊推进复工复产，冰冻了两个月的地产行业也开始活跃起来。
在许多城市还在纷纷出台新政“救市”之时，深圳楼市却已热度飙升，不仅复工逼近100%，购房者也开始大举入市，甚至已连续出现“日光盘”，引得政府部门出手打击“炒房”。
据克而瑞多个方面数据显示，3月深圳新建商品住宅以均价63502元/平方米跃居一线城市之首，同比上升7%。
业内人士提醒，深圳楼市的局部过热，根源在于供需不平衡，房产已成投资品，刚需人群还是要慎重。长远来看，深圳的居民收入水平，杠杆力度都不足以支撑房价继续大幅上涨。
房企复工复产积极
2月10日是深圳正式复工的日子。当天，深圳市各区就有约36个楼盘复工，包括营销中心在内。
憋了近两个月的房企工地、售楼处纷纷开放。以万科为例，在3月17日的业绩会上，万科总裁祝九胜表示，公司线下售楼处逐步开放，来访量增加，平均恢复到了1月份来访量的五成左右；复工率也开始好转恢复到约80%，工地工人返岗人数达72%。
祝九胜说，万科的总包比重较大，但选择的都是很知名的建筑施工企业，在组织工人返岗方面有非常强的能力，预计4月复工将超过90%。
3月底，佳兆业管理层于业绩会透露，目前在建项目中，165个分期标段中已复工155个，复工率93.9%；24家公司63个案场也重新开放，营业比例超过92%。而深圳市场的复工率已达到100%。
深圳本地房企星河控股提供的资料显示，集团总计39个项目、69个标段在建，都已经全面复工；截至3月20日，项目复工率已达100%，工人到岗人数14632人，总体到岗率达96%，相较于3月初提高了30%。
星河有关人士表示，复工进程中，会进行电费减免、税费减免等补助，公司会安排员工分期分批错峰返程，同时弹性打卡、安全就餐。
政府的有关政策为房地产复工复产提供了有力支持。3月11日，深圳推出9条措施支持房地产复工。涉及现场开盘、开放线下售楼处，推进线上交易系统，加快商品房网签进度，有条件解冻20%预售资金，顺延项目交付时间等。
“深圳房地产目前绝大多数都是全面进入生产阶段。”一位深圳本地开发商说，路上的标语也写着，防疫与生产并举。
“热炒”的深圳楼市
在开发商全面复工的同时，深圳的购房者也迫不及待地出动了。3月以来，蛇口、光明、龙华等区域一些新盘售楼处，都可以见到一群群戴着口罩的买房人。
在3月7日开盘的招商太子湾·湾玺豪宅项目，是疫情后第一个线下推出的新盘。
当晚70套精装商务公寓房源就销售一空，收金超过42亿元，随后，招商蛇口又加推两次共68套房源，均不到半天便全部售罄。
3月16日晚间，深圳万科星城开盘，推出288套商务公寓新房源，仅仅七分半钟就全部售罄，当晚的销售金额达2.99亿元。
接下来，在光明、沙井等区域，也出现了热销的楼盘。
深圳中原研究中心多个方面数据显示，3月深圳新房住宅成交3152套，环比上升279.8%。成交面积为32.4万平方米，环比上升279.9%，成交套数和面积皆是今年以来新高。
对此，深圳房地产研究中心研究员李宇嘉认为，湾玺区区138套公寓分三次推盘，每次都把中介渠道用全，渠道费3个点，而且从2019年底就开始蓄客，如此用力，把深圳楼市投资炒作的热情，再一次激活了。
销售市场的升温，天价“喝茶费”又重出江湖。3月份，深圳宝安区的三个楼盘被曝天价“喝茶费”，引发关注。
爆料者称，看房者根据户型大小不同，需要缴纳70万元-100万元不等的“喝茶费”，甚至交了钱也不给看房，购房者只能通过户型图来选择。
对此，宝安区住建局于4月3日发布通知，表示将严厉打击收取“喝茶费”“更名费”等违背法律规定的行为，一旦发现将依法查处，并暂停涉案楼盘全部房源网签权限。
4月9日晚，深圳南山住建局也发文表示，严禁恶意炒作哄抬房价，将维护房地产市场平稳。
通知称，近日南山住建局收到相关投诉，个别中介人员涉嫌恶意炒作、哄抬房价，主管部门将联合执法部门严格查处。
公告显示，事发涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。
短短几天内，深圳官方连发两次通知，严禁房地产市场的不规范行为，意味着“房住不炒”的原则不能改变，销售市场难以再打法律“擦边球”。
事实上，深圳楼市并非全都火爆。21世纪经济报记者调查发现，深圳楼市“冰火两重天”的现象明显，优质楼盘受到万人追捧，但更多的普通楼盘卖得并不理想，而疫情下深圳楼市这种内部分化的现象也在加剧。
深圳市内恒大、碧桂园即将开售的多个楼盘，都有做一些大型的优惠活动，吸引了不少预约购房者。
李宇嘉指出，深圳二手房均价已去到“7万+”，比2015年翻了一倍多。但现在处于经济下行期，不管是高收入人群，还是普通民众，支付能力都不像前几年那么强了，收入能力很难支撑房价再往上走，房价上涨不可持续。
本期编辑 范家兴 黎雨桐
我在看，你呢？
