进入4月，房企一季度的出售成绩次序发布，疫情的冲击在出售数字中得以闪现。外界不由要问，合景泰富（01813.HK）的千亿之约遭受新冠肺炎疫情这只黑天鹅，2020年终究胜算几许？
2019年出售规划打破800亿的合景泰富，还在拼命追逐房地产职业下半场的班车，以期提前拿到“千亿入场券”。仅仅黑天鹅的降临，让合景泰富本来的短板愈加凸显。
出售增速放缓 规划跳涨存疑
进入房地产白银时代，百亿企业阵营间的分解日益加剧，大中型房企在商场下行周期的竞赛力更强，而小型房企的竞赛优势逐渐削弱。此时，千亿成为房企新的分水岭。
2019年，合景泰富合约出售创新高，到达861亿元，同比添加31.5%。但从近三年的数据来看，合景泰富的成绩添加正在放缓。比较2017年、2018年两年超70%的增幅，2019年的增幅仅为31.5%。
纵观2019年超150家百亿房企的出售额均值与出售额添加率均值，合景泰富并不算超卓。在500亿-1000亿规划的29家房企中，2019年出售额添加率均值达30.8%，而合景泰富31.5%添加率略高于职业均值不到1个百分点。
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此外，合景泰富集团管理层曾在成绩会上泄漏，公司2020年出售方针为1033亿元，较2019年实践完结出售成绩添加20%。而这个添加率假如相较2019年1000亿-3000亿房企27.5%的出售额添加率均值来看，还有必定距离。
比较出售额的增幅，合景泰富经营收入的增幅更值得重视。布告显现， 2019年合景泰富集团完成经营收入249.6亿元，同比大增233.8%。
可是，合景泰富经营收入超200%的大增幅是建立在2018年收入大幅下降35.22%至74.77亿元的根底之上。如此看来，2019年经营收入的高添加，仅仅基数低罢了。
纵观10年间，合景泰富的营收有九年处于忽高忽低、整体停滞不前的状况。
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其间，合景泰富的营收有四个年初出现负添加，即2011年为-4.35%、2012年为-2.17%、2015年为-20.34%以及2018年为-35.18%。整体来看，合景泰富近十年营收的复合添加率到达32.92%，而前九年的复合添加率只要10.6%。
有意思的是，2019年之前，合景泰富的营收一直在百亿上下徜徉。例如，2018年74.8亿的营收水平与2010年的74.7亿根本共同，可谓原地踏步，一徜徉便是8年的时刻。
增收不增利 赢利空间被揉捏
尽管合景泰富2019年营收、毛利大增，可是其挣钱才能并未得到提高。2010年其毛利率到达前史峰值44.17%，尔后的十年间，该目标继续走低。总算，在2019年，合景泰富毛利率创上市以来新低，为31.52%，比较2018年的32.78%下降1.26个百分点。
数据来历：年报
关于合景泰富毛利率下降的原因，首要因为其2019年出售本钱高企。成绩布告显现，2019年，合景泰富出售本钱为170.9亿元，相较于2018年的50.26亿元大幅添加240.0%，高于同年经营收入增幅，堕入增收不增利的怪圈。
来历：成绩布告
针对出售本钱添加，合景泰富给出的解说是，首要因为物业出售的已交给建筑面积添加所造成的。成绩布告显现，2019年合景泰富已交给总建筑面积177.12万平方米，相较于2018年的40.06万平方米添加342.14%。
尽管交给面积添加，可是合景泰富2019年的均匀出售价格却由2018年的15137元／平方米削减15.1%至12851元／平方米。
而均匀出售价格的大幅下降也是合景泰富毛利率走低的重要原因。有必要留意一下的是，2019年上半年合景泰富的均匀出售价格为15014元／平方米，且已交给总建筑面积为64.69万平方米，增幅为152.3%。
不断上升的还有合景泰富的拿地本钱。
年报显现，2019年合景泰富共获取26个项目，算计新增总建筑面积374万平方米，总土地本钱算计276亿元，拿地本钱为7380元／平方米，远高于2018年的5400元／平方米。
来历：年报
尽管经营收入大增致使合景泰富的净赢利也随之添加，但支撑这两个财务目标的并不是合景泰富的经营性事务。此种做法与2018年极端类似，仅仅占比有所下滑。
2018年，合景泰富其他收入及收益为27亿元，同比添加327.1%，在当年净赢利中的占比为64.98%。2019年，合景泰富其他收益及收益净额增至28.59亿元，而其间停止承认隶属公司获益、收买一家合营企业的收益以及出售一家合营企业的收益总额到达9.54亿元，也归入到承认收益中。通过核算可知，其他收入及收益在净赢利中的占比下滑至24.43%。
来历：成绩布告
尽管靠着其他收入和出资物业公允价值变化，添加了合景泰富财务报表的可看性，可是上述收入不具有可继续性，并不是合景泰富中心事务才能的表现。
杠杆继续攀升 经营性现金流或将受阻
千亿之路，往往伴随着高杠杆。合景泰富也不破例。从2015年到219年，合景泰富的杠杆水平继续扩大，出现一路上扬的走势。以权益乘数为例，其分别为3.54、4.11、4.77、5.67、6.18。
中指院多个方面数据显现，2019年全年，TOP100房企资产负债率均值为78.7%，较上年微增0.2个百分点。
详细到合景泰富，其在2017年的资产负债率与职业均匀水平齐平；从2018年开端，合景泰富的资产负债率打破80%升至82.78%；2019年，该目标较2018年下降0.62个百分点至82.16%，但仍高于职业均值78.7%。
数据来历：房企年报
因为用资产负债率来衡量地产公司的负债水平存在必定的局限性，根据地产职业的特殊性，会有较多的预收金钱计入负债端。因而，地产公司一般运用净负债比率来监控公司的运营资金。
年报显现，合景泰富的净负债比在2014年之后就维持在相对安稳的水平，2018年为66.4%，但2019年合景泰富净负债比大增9个百分点至75.4%。由此可知，无论是资产负债率，仍是净负债比，合景泰富均高于职业水平。
现金流方面，2019年合景泰富具有的现金及银行结余金额约567.34亿；一年内需归还的银行及其他借款为82.19亿、优先收据为38.11亿、境内公司债券为116.96亿，算计为237.26亿元。通过核算，合景泰富的现金短债比大于1。
不过，在曩昔的3年间，合景泰富的偿债才能继续削弱。从2017年到2019年，合景泰富的流动比率分别为1.65、1.33、1.18，速动比率分别为0.90、0.71、0.61。不难发现，上述两个目标继续下滑。
有必要留意一下的是，受疫情影响，合景泰富的经营性现金流或将受阻。到2020年第一季度，合景泰富未经审阅的出售额为130.4亿元，同比削减15.66%。此外，合景泰赋有一笔美元债将于2020年11月26日到期，其票面利率为9.85%。若疫情继续时刻较长，其出售成绩的不确定性势必会进一步添加，与之相关的流动性危险也会逐渐上升。
融资方面，2019年合景泰富的融资本钱约15.31亿元，比较2018年大幅添加，增幅达43%。与平等规划的房企比较，其融资本钱上升较快。
