进入4月，很多人看到了郑州十几家楼盘的特立独行、逆势喊涨。一片涨价的大红海报被刷屏了好多天，也被置业顾问、中介们接连炒作、营销逼定了好多天。
但今天，我想跟大家聊聊这些市场假象背后，大家看不到的事儿。
1
最关键的就是——土地流拍，如今土地市场的流拍被很多人严重低估。
土地作为整个房地产领域必不可少的基础，一个城市、区域的土地拍卖情况，才是置业价值的晴雨表。
但凡地王频出的时候，地价攀升、房企抢地的情绪，都会直接影响到楼市的销售最前端，买房人不再观望了，房子不愁卖了，热销、开盘日光都会成为常态了。
相反，一旦土地流拍的情况频发，土地市场低迷、房企拿地积极性不高，也会影响到楼市的销售最前端，虽然没那么直接、快速，但房企的信心不足，也会加剧市场的凉意，以及买房人的观望情绪。
所以，土地流拍对于市场的影响和发展的新趋势反馈，是绝对不能忽略的。
2
今年的土地流拍有多严重？
一起来感受下：
新郑新区，近日2宗住宅用地接连流拍；
南龙湖，1宗商服用地流拍；
焦作，近日流拍2宗住宅用地1宗商服用地，一口气流拍3宗地；
洛阳，日前土拍有1宗商住用地流拍；
濮阳，近期2宗地双双流拍；
……
这是2月份以来，环郑州一些区域的部分流拍情况。
我知道，一定有人会说今年的2月、3月份，全民都在集中力量做疫情防控，重点自然不会是土地，土地市场难免受到波及，土拍交易不活跃、房企拿地意愿不强烈，也并不意外、尚能理解。
那么，疫情之前的时间段都是正常的吧？这足够有参考意义吧？
好，简单，我们把时间往前推移，看看疫情蔓延至郑州之前，这些地方又有多少土地流拍？哪些地方又是土地流拍重灾区？
1月份，郑州二七区土拍，2宗城改地块竞拍后最终流拍，总面积79.7亩；
紧接着，南阳土拍出现惊人一幕：
5宗商住用地总面积320.2亩，因为无人竞价全部流拍；
1月首周，短短一周内流拍土地高达15宗，总面积高达524.97亩。
包含许昌市流拍4宗，平顶山市流拍3宗，新乡市流拍3宗，南阳流拍3宗，这里面绝大部分都是住宅用地。
据不完全统计，仅近期内，郑州及周边出现流拍的地块高达32宗！
好，接下来给大家看一个详细数据，我把2020年以来近期郑州及周边土地市场流拍地块的详细情况做了汇总梳理，一块儿来看看。
如图，这是统计到的30宗流拍地块的详细情况，可以直观的看出：
1、流拍区域中，南阳是重灾区，共有8宗地块流拍；
2、其次，新乡、许昌、焦作、平顶山的土地流拍也比较多；
3、三十宗流拍土地中，住宅用地有二十宗，占比67%，里面还不乏一些热门区域的地块；
4、关键是，这里面还有大量三四线城市最近一段时间根本没有一点土地交易，一旦开闸放地开卖，流拍会更多。
3
还有一个情况更严峻，一边是土地流拍，一边是供地量明显下滑，连地方政府都信心不足。
目前，郑州的2020年供地计划迟迟没有发布，多半是在研究对策，按以往经验，最迟5月份会发布全市供地计划。
以驻马店为例，按照刚刚发布的供地计划，2020年无论是总供地规模还是住宅用地供应规模，都出现了明显下滑。
2020年，驻马店中心城区国有建设用地计划供应15961.87亩，其中商服用地988.10亩，工矿仓储用地2017.56亩，安置用地1042.40亩，棚改项目用地708.40亩，商品住房用地3377.30亩，公共管理与公共服务用地1483.60亩，交通运输用地6252.41亩，水域及水利设施用地92.10亩。
2019年，驻马店总供地计划17531亩；2020年，驻马店计划供应15961.87亩；减少了1596.13亩，环降9%；
把住宅供地计划单列出来：
2019年住宅用地供应4606亩；2018年3839亩；2020年住宅用地供应减少到了3377.3亩，这是近三年来的最低值。
4
最后，谈谈接下来的楼市走向、房价走向，以及我的个人建议：
关于市场走向：
接下来，4-5月份是房地产市场的迅速回温期、复苏期，也是各个开发商、楼盘们快速抢客户、抢占购买力的最关键的两个月。
所以，在这两个月里，各个楼盘会拿出杀手锏、使出浑身解数来促销卖房，6月以后会逐渐趋于稳定状态。
关于大家最关心的房价走势问题：
1年内走势看房企着急程度，未来2-3年内走势高度依赖于现在的土地市场和地价；
1、半年内，房价不会涨，谁说涨都别信！
2、接下来，郑州四环主城的房价走势特点，一定是点状降价的，基本面不会发生大的波动。
如果把郑州拎出来，和其他同级别热门二线城市相比，郑州的房价泡沫并不大，目前的房价还算是比较扎实的，所以一定不会出现价格普降的情况，但点状促销、小幅价格下调是会有的。
3、南阳、驻马店、平顶山等土地流拍严重的地方，房价只会跌不会涨！
关于买房机会：
1、2020年，郑州大概率能找到很多超高的性价比的机会，建议着重关注同类竞品楼盘较多的区域，着重关注流量房企，诸如正商、碧桂园、融创，着重关注关键节点的限时促销，接下来能帮你找到低价房、价差房、高性价比房的，都会在这三种情况中出现。
2、南阳、驻马店等市场凉了很久的三四线城市，手里屯了多套的，要尽早抛售变现了；准备入仓捡漏投资的，要及时住手，不要再买了！
或许有人说，三四线城市也是有分化的，要区别对待，没错。
但在郑州周边，这些三四线城市一没有强有力的资源，二没有可靠的依附，三又没有可观的、稳定的人口流入，没有一点投资价值。
