在二级商场，内房股被轻视是常有的工作。
到今天收盘，港股房地产板块均匀市盈率5倍，A股房地产企业均匀市盈率8.5倍。作为全宇宙最大的房企之一，万科市盈率也仅有 7.78倍。
房地产企业不受投资者待见的原因也很简单。大部分房企杠杆加满，危险系数太高，一招不小心就要变成“浮云”。
但显着，万科(SZ:000002)不属于这一队伍。万科一贯以稳健著称，到2019年底，净负债率不过33%，远低于许多传统制作业企业。
从成长性视点看，被躲藏巨额的赢利和职业集中度进步，也确保了万科未来几年成绩的安稳添加。
某种程度上说，市盈率不到8倍的万科，显着是被轻视了。
/ 01 /净赢利被“藏”起来了
2020年3月17日，万科发表年报。依据年报显现，万科全年营收3678.9亿元，同比添加23.6%；净赢利为388.7亿元，同比添加15.1%。
从增速看，虽然全体成绩仍坚持较高增速，但相较于前两年现已有显着下滑。
而更让投资人想不通的是，这个成绩与他们的等待有很大距离。
原因是，房地产公司成绩具有滞后性的特色，即“出售在前，结算在后”，营收和赢利通常会滞后出售收入1.5年至2年。所以，万科2019年的收入和净赢利，实际上反映的是公司2017年的出售成果。
要知道，那一年，地产职业恰当火爆，万科出售金额增幅更是高达45.3%。但为什么万科的净赢利只要15.1%的添加。
某种程度上说，万科的赢利被躲藏起来了。而万科调理赢利的兵器是，合同负债和土地增值税清算准备金。
先来给咱们介绍下什么是合同负债？由于房地产公司出售的房子，大部分都是期房，也便是还没建好的房子，需要在一年后、乃至多年后才干交房。依据管帐准则，没有交房，地产公司就不能将预收的房款计为收入，只能计做负债。
对房地产公司来说，合同负债可谓房地产公司调理成绩的“蓄水池”。
房企能够终究靠恰当操控交房的节奏，调理合同负债的金额，以到达滑润成绩的意图。而万科便是这么做的。
2019年，万科的合同负债为5770.5亿元，同比添加14.3%，而出售收入添加只要1.8%，意味公司继续在增厚合同负债这个蓄水池。于万科而言，将更多的合同负债转化为收入，仅仅从左口袋拿到右口袋，时刻迟早罢了。
别的，5770.5亿元的合同负债，现已恰当于万科2019年运营收入的1.57倍，根本能够确保公司未来两年的收入增速。
而万科调理赢利的另一个兵器是土地增值税清算准备金。
所谓土地增值税清算准备金，是房地产公司对未来或许交纳的土地增值税进行预估，提早计提的费用，而这部分费用未来是可拿来抵扣税项。
由于费用巨细是经过预估得出的，这其中就存在调整的空间了。2019年万科土地增值税清算金为367.9亿元，较2018年的219.9亿元，添加148亿元，同比添加67.3%。
无论是合同负债，仍是土地增值税准备金大幅添加，都仅仅一种管帐手法。当下“吞进去”的赢利，也会在未来“吐出来”。
更重要的是，这也为万科未来的成绩添加供给了确保。
/ 02 /未来添加很稳健
现在商场对房企有一个忧虑：当全年出售面积和出售金额规划都到了“天花板”，房地产公司未来的添加也将放缓。
从现实看，好像的确如此。2017—2019年，房地产职业出售规划较为平稳，分别为16.94亿平方、17.17亿平方、17.16亿平方。
虽然近几年出售规划较为平稳，但长时间来看，这一趋势显着难以坚持。
为什么说难以坚持？咱们咱们能够算一笔账。17.16亿平方米，恰当于2019年每个中国人买了1.2平方米至1.3平方米的房子。假如房地产职业一向坚持如此巨大的出售规划，估量用不了多少年，中国人都能住上大house了。但这显着不现实。
出售面积很难添加，出售金额就更不或许添加了。
想想看，当出售面积不再添加、乃至缩短，房地产出售金额添加只能依托提价了。在曩昔，这是一个可行的方法；但当下，房住不炒，提价显着不现实。
能够预见的是，不管是职业出售面积，仍是出售金额，都很难坚持高添加。当然，这并不代表一切房地产公司将不再添加。
原因是，跟着房地产职业变成存量商场，竞赛激化，往往会带来职业集中度的进步。这个逻辑依然能支撑万科这样的头部公司的安稳添加。
从现在看，作为房地产龙头公司，万科当时商场占有率仅有4%，并不算高。在现金流周转要求较高的房地产职业，只要满足稳健的房企，才具有继续进步商场占有率的才能。
而头部公司进步市占率的方法首要方法便是，降价。
了解万科的投资者应该知道，近一年万科产品价格相对安稳，乃至小涨。而职业许多头部公司，迫于现金流压力，产品都在降价促销。假如万科也采纳“降价增量”的办法，公司出售规划势必会大幅进步。
考虑到现在万科每平米价格超越1万5，而每平米本钱不过6000余元。这在某种程度上预示着，万科降价的空间很大，由于即使小幅降价，赢利依然丰盛。
能够预见的是，跟着职业进入存量竞赛阶段，财务结构更稳健的万科，进一步进步市占率大概率会发作。
/ 03 /万科估值很诱人
关于房地产职业，投资者还有一个遍及的忧虑，便是负债率太高，危险太大。
但由于合同负债的存在，负债率往往无法实在反映房地产的负债水平。在房地产职业，中心偿债才能目标是净负债率（有息负债减去货币资金/净资产）。
这个数据，万科只要33.9%，乃至比许多传统制作企业还低。虽然房地产是高杠杆运营的行当，万科体现得依然恰当稳健。
从现在看，商场对房地产职业的失望，现已充分反映到股价上。当时，房地产公司的估值又处于一个前史的低点，这也极大影响了万科的估值。
到4月3日收盘，万科的总市值为3025亿元，2019年归属上市公司净赢利为389亿元。换句话说，万科的市盈率还不到8倍。
考虑到万科较低的负债率，以及躲藏的赢利和职业集中度进步，带来成绩的潜在添加。这样的估值，显着不高。
