克而瑞研讨中心 朱一鸣、睢晓莹
导读：
2020年禹洲的千亿规划方针坚决，方针添加率达33%。
【规划提速，成绩方针坚持千亿】2019年禹洲全年累计完结合同出售金额751.2亿元，合同出售面积为497.1平方米，别离同比添加34.1%和34.3%，出售权益金额占比较2019年年中下降近4个百分点至59.6%，低于职业均匀水平。企业在添加项目协作以追求规划加快提高的过程中需求加强成绩规划质量，恰当削减归属于母公司赢利的让渡，以保证规划、赢利齐头并进。2020年禹洲加大马力冲刺千亿年度方针，方针添加率为33%。2020年全年可售货值约为1800亿元，去化率到达55%即可完结成绩方针。
【择机拿地操控本钱,全国化布局仍需均衡】2019年新增土地储备462万平方米，新增货值1004亿元，别离同比添加33.6%和53%。截止到2019年底，2019年总土地储备约2012万平方米，同比增速达15.8%。禹洲审慎掌握机会，在2019年上半年窗口期会集逆市拿地，新增项目中约80%的地块均以底价或低溢价率摘牌，避峰填充优质土储以完结本钱管控。可是，禹洲长三角区域规划会集度仍偏高，在城市限价方针影响下，具有必定的营运危险。企业全国化布局仍具较大开展空间，区域奉献比重需进一步均衡。
【盈余才干仍需优化,债款结构管控合理】2019年禹洲地产完结运营收入232.4 亿元，同比下降4.4%。毛利率水平较去年下降4.5个百分点至26.2%。中心净利率19%，较2018年期末添加4.9个百分点。营收下降首要是因为禹洲近几年以提高规划为主，许多项目未并表。假如依照份额分摊联合营的收入，收入增速仍较为达观。一起，禹洲出售四个高地价项目公司，对企业项目赢利组合整理优化，处理企业低毛利率项目的未来忧患。现金短债比为2.33，长短期债款比2.65，净负债率较2018年底下降1.3个百分点至65.64%，加权均匀融资本钱为7.12%，债款结构管控合理，融资本钱微降。全体来看，企业仍需重视快速扩张给公司盈余带来的压力，警觉因重仓布局的一二线城市的限价方针和销管开销的添加所带来的赢利空间揉捏。
【商业板块继续扩张，物业分拆上市在方案中】禹洲商业板块继续扩张,项目布局会集在中心一二线城市，2019年禹洲完结出资物业租金收入3.05亿元，同比上升 24.76 %，完结物业办理收入4.47亿，同比上升7.29 %。未来，禹洲将整合优质资源，结合人工智慧和互联网技能将商业、物业、社区生态系统整合打造成轻财物途径，并有意分拆上市发挥途径融资功用，一起助力于母公司全体价值的提振。
1
出售
加快冲刺千亿方针
区域深耕成效显着
2019年是禹洲地产规划拉升的一年，企业于2019年11月提前完结670亿出售方针，全年累计完结合同出售金额751.2亿元，合同出售面积为497.1平方米，别离同比添加34.1%和34.3%。成绩增速虽略低于2018年，可是仍优于职业均匀水平，项目出售均价15110元/平米，较2018年相对相等。禹洲出售规划的加快扩大首要得益于2019年下半年推货与营销力度的加大。
另一方面，禹洲出售成绩的操盘金额占比较2019年年中下降近10个百分点至64.3%，权益金额占比也较2019年年中下降近4个百分点至59.6%，低于职业均匀水平。企业在添加项目协作以追求规划加快提高的过程中需求加强成绩规划质量，恰当削减归属于母公司赢利的让渡，以保证规划、赢利齐头并进。
从区域表现来看，长三角区域作为企业长时间深耕区域，仍坚持国家栋梁的出售成绩定位，对禹洲的成绩奉献最高达196.6亿元，占比较2018年提高4.9个百分点至69%。对上海、姑苏、合肥、南京等长三角经济圈中心城市的区域深耕进一步深化。其间，姑苏区域2019年签约出售额达155.7亿元，成交规划占企业总出售额近21%，成为禹洲首个百亿出售量级的城市公司。一起，禹洲在发源地海西经济区的成交规划也继续坚持领先地位，成绩奉献占比14%，其间福州出售总额占比最高。别的，华中地区、环渤海区域、粤港澳大湾区及的成绩奉献别离为9%、8%、2%。
全体来看，禹洲长三角区域规划会集度仍偏高，在城市限价方针影响下，具有必定的营运危险。企业全国化布局仍具较大开展空间，区域奉献比重需进一步均衡，以助于企业的可继续性及均衡开展。
在成绩方针方面，禹洲2020年加大马力冲刺千亿年度方针，方针添加率为33%。2020年全年可售货值约为1800亿元，同比添加53%，一二线及准二线占比超90%，企业去化率到达55%即可完结成绩方针，而禹洲近三年的实践去化率均到达60%以上。一起尽管一季度在疫情影响下，成绩表现遭到捆绑，可是企业活跃调整供货节奏及结构，估计2020年上半年所组织的可售货值占比为35%，下半年占比为65%。考虑到现在集团现已全面复工，且推货区域以长三角一二线和准二线城市为主，伴随着现在疫情操控下的房地产商场热度回温，全年成绩仍受保证。别的禹洲办理层也表明，未来在完结千亿规划今后，还是以稳健运营、赢利导向的开展趋势为主，权益比会逐步添加，企业运营和财政方针会有所修正。
2
土储
错峰加仓一二线
贱价拿地完结本钱管控
禹洲近年力求规划快速扩张，在土地出资上继续加码，活跃深耕布局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域六大都市圈。2019年企业于北京、上海、青岛、郑州、佛山、宁波、无锡等城市斩获35块优质地块，权益土地储备地价合共约人民币244亿元，总修建面积近462万平方米，同比添加33.6%，新增货值1004亿元，同比添加53%，土地建面权益占比57%，新增土地出资金额的权益占比逐年走低。
在拿地方法上，禹洲以收并购为主，并购形式为禹洲带来的土地本钱优势显着。别的禹洲也通过招拍挂、工业勾地及项目协作等多途径活跃布局，2019年拿地出售比(按面积核算)为0.93，拿地心情相对活跃。在全国化布局的战略需求和千亿成绩规划的添加压力下，禹洲审慎掌握机会，在2019年上半年窗口期会集逆市拿地，新增项目中约80%的地块均以底价或低溢价率摘牌，避峰填充优质土储以完结本钱管控。
秉承着“新进一城，深耕一城”的出资战略布局，禹洲继续加码深耕区域优质土储，详细来看，2019年的新增土地布局中，长三角区域城市纳储规划较大，占比46.3%。一起环渤海、大湾区以及华中区域布局也相继加快。
新增土储一二线总建面占比95%，在阅历了前几年的严峻方针按捺之后，一二线城市方针危险相对下降，商场有望复苏。获益于一线城市和强二线城市房地产商场心情回暖及人才引入方针，禹洲未来盈余才干仍具上行空间。
全国化布局仍需进一步均衡
到 2019 年 12月底，禹洲在33个城市算计布局156个项目，总土地储备约2012万平方米，建面同比增速达15.8%，一二线及准二线占比达86%。均匀土地本钱受高城市能级影响较2018年同比上升近26%至6074元/平方米。一起，2019年土地消化周期下降至4.04年，企业开发运营才干增强，项目周转速度提高。
截止2019年底，禹洲总土地储备算计货值超越3661亿元，其间长三角区域、环渤海区域、海西经济区的总可售面积占比别离到达43.3%、18.2%和21.3%。现在热门城市限价的商场布景对这部分项目的全体推盘节奏和预期毛利率的完结都有较大影响，关于禹洲而言，平衡规划冲千亿的方针和公司全体的运营赢利率水平，仍是2020年作业重心。
3
财政
毛利下降首要因大都项目未并表
中心净利率完结19%
2019年，禹洲地产完结运营收入232.4 亿元，同比下降4.4%，其间物业出售收入占比下降0.5个百分点至96.7%，营收下降首要是因为禹洲近几年以提高规划为主，许多项目未并表。不过假如依照份额分摊联合营的收入，2019年企业算计可完结收入300亿，同比2018年添加挨近20%，收入增速仍较为达观。
在盈余表现上，禹洲全年完结毛赢利60.92亿元，同比下降18.4%，毛利率水平也较去年下降4.5个百分点至26.2%，低于职业均匀水平。对此，禹洲年内出售了厦门同安、合肥瑶海、天津08、南京郭庄四个高地价项目公司，对企业项目赢利组合整理优化，处理企业低毛利率项目的未来忧患，为未来企业赢利率的提高打下根底。根据4个项目出售共录得税后收益8亿元，禹洲全年完结净赢利39.7亿，同比添加6.5%，完结净利率17.1%以及中心净利率19%，较2018年期末别离添加1.7个百分点和4.9个百分点。
全体来看，企业仍需重视快速扩张给公司盈余带来的压力，警觉因重仓布局的一二线城市的限价方针和销管开销的添加所带来的赢利空间揉捏。
债款结构管控合理
融资本钱微降
截止2019年底，禹洲持有货币资金355.1亿元，同比添加21.3%。现金短债比为2.33，长短期债款比2.65，账面资金较为足够,债款结构相对合理,短期偿债才干有保证。净负债率较2018年底下降1.3个百分点至65.64%，计入永续债的净负债率也下降近1个百分点至82.3%，12月禹洲海外融资借新还旧，债款结构进一步优化。
期内，禹洲的加权均匀融资本钱为7.12%，较2018年微降0.1个百分点，债款规划和融资本钱相对TOP50房企均匀水平仍具优化空间。禹洲2020年将到期债款共150亿元，现在企业也规划发行境外美元债、境外境内银行贷款等融资方案加以应对。另一方面，禹洲外币债款63%，人民币债款37%，需警觉外汇动摇影响。
4
多元化
商业板块继续扩张
物业分拆上市在方案中
禹洲商业板块继续扩张,项目布局会集在中心一二线城市，包含购物中心、写字楼和社区商业等业态，占比别离为51%、31%和18%；现在禹洲已在10个城市完结商业布局，合计27个项目，打造商业面积超200万平方米,2019年商场出售额达12亿元。获益于物业租借面积及租金单价上升，2019年禹洲完结出资物业租金收入3.05亿元，同比上升 24.76 %，现在处于准备期项目的项目有11个，未来有望对赢利构成杰出弥补。
在物业办理方面，截止到2019年12月底，集团内地在管总建面约1300万平方米，累计进入城市22个，全年完结物业办理收入4.47亿，同比上升7.29 %，长时间坚持稳步上涨态势。
未来，禹洲将整合优质资源，结合人工智慧和互联网技能将商业、物业、社区生态系统整合打造成轻财物途径，并有意分拆上市发挥途径融资功用，一起助力于母公司全体价值的提振。
在产品力方面，禹洲通过大运营系统致力于提高产品设计功率和项目运营功率，深化绿色修建可继续开展战略。旗下产品质量也遭到了成绩权威组织的认可，2019年共有83个项目约800万平方米物业取得绿色修建确定，在MSCI公司发布的ESG（环境、社会和管治）评级种中被上调至BBB级，位居内房排名榜首。2020年，禹洲将添加首改和刚改产品，继续产品力的提高，力求完善产品力晋级以提高产品质量与品牌吸引力。
5
长时间资金商场
“现金奶牛”取得长时间资金商场认可
禹洲股息率稳步提高，分红派息坚持连贯性，全年派息40港仙，派息比率达45.67%。高派息完结与股东共赢，一起表现办理层对企业未来开展持有较高决心，结合稳健公司根本面，禹洲地产取得出资者认可，相继被多家组织给予买入评级。另一方面，2018年8月底，华裔城（亚洲）战略入股禹洲依靠，两家企业加强协作沟通，“合纵连横”应对危险，在工业、人才、办理、资金等多方面资源上完结协同，现在现已在中山落地一个协作项目。在国资布景的加持下，某些特定的程度上提高了禹洲在长时间资金商场上的吸引力。
排版丨李玥瑶
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