HuangFeng'sOriginalNo.148
每到月初，假如不是特别节日，朋友圈底子都会被“XX月你好”刷屏，特别出售职业，特别喜爱和时间问候，即使其间大部分人们不认为年月善待过自己。
到了12月，我朋友圈里的置业和中介换了一种问候方法“12月，请对我好一点“。
此话意味深长，不出意外的，楼市里的魔鬼操作来了——
每到年末，都是各大项目成绩冲刺的时间，推盘量巨高。本年也不破例，上星期起，供给就开端了豪放形式总共24盘入市，本周继续放飞，33项目加推。
一大批新房涌入，商场上的零和游戏越演越烈，不只是项目之间的肉搏，仍是新房和二手房的厮杀。要知道，这世界上悉数能量都是守恒的。
新房的拼命一击，背面是二手房溃不成军。依据贝壳多个方面数据显现，武汉市的二手房存量，现已打破11万。
来自贝壳武汉站成交多个方面数据显现，最近一周，二手房成交量环比下降4.5%，房均成交周期延伸。
依据房管局官方数据，最近一周，新房成交6079套，创近十周新高。新房的年末冲刺，看来现已发力了。
有一个数据比较有意思，数据计算房均成交周期120天，环比上星期延伸了5天，客均成交周期19天，环比上星期缩短3天。
在新房和二手房的battle中，必须得说占有要害位置的决定因素，是中介。
当二手房不在门店展现，不被带看，性价比再高，也会被淹没在暗无天日的房源里，买房人底子重视不到。
现在朋友圈里的中介，画风现已完全不相同。发布的房源和置业参谋一毛相同，现已完全分不清谁是谁。可以说，在这一波行情下，中介占有了楼市的大半边天，他们的房源来自分销新房+二手房。
为此我专门和几个中介朋友讨论过。比较二手房，分销新房几乎是当今商场发红包，职业生涯的光辉时期。
绝大部分新房提成高，而且提成固定。
而平等价位的二手房，提成要分红若干部分，给房源方，房东保护方，摄影方等等，最终成交人到手的份额成迷。
按工作量来说，新房流程比二手房要简略得多，不必管批贷，办证，更不会涉及到连环买卖，处理过桥这种杂乱环节。
仅有要做的，便是引导客户，促进成交。而在带看技巧上，中介们对产品的洞悉，远胜过大大都置业参谋千人一面的说辞。
依据他们的经历，把微信加满，5000个老友，其间3000人常住武汉，200个知道她地点的大街，50个考虑在这片买二手房，只要10个是现在或许在看房，有或许成交的，最大概率不超越一半。
而新房的地缘情节，相对二手房更低，所以推二手房的功率太低，不如推新房，广撒网。
更重要的是，二手房源常有，而新房不常有，趁着这波浪潮，赶忙出手“限制款房源”，其他今后可以渐渐卖。
二手房没人看，怎么办？
佛系卖家挑选随缘，直到找到适宜买家。
着急出手的房东，除了会签独代，降价是最直接的方法。
回想一下上一年的这样一个时间段，咱们还讨论过，“一二手房倒挂”是否还存在。究竟每年年末都是新房入市的高峰期，新房价格这两三年里，崎岖不大。尽管二手房挂牌均价高，其实成交很难，临到谈妥，还会被客户再杀一次价。
可是本年年初，楼市开端呈现一些“骚乱”，存案价稍稍开端松动。不明显，但传递的信号适当激烈。而且，在这一年里，这样的趋势一向继续，小幅度平稳上涨。这么一来，楼市里的“一二手倒挂”会完全幻灭。二手房失去了倒挂优势，很大一部分人也失去了买房理由。
我的这个中介朋友，手上有一套二手房源，汉口二环，三眼桥穗丰花园137㎡，两证满五年，6月份挂牌价310万，大约2.3w/㎡，看过的买家表明房子不错，可是再看看。
原本不着急卖，可是上门看房的买家越来越少，渐渐就没有人重视了。房东开端有点严重，这套房子不出手，就没有资金置换新房产。
十一期间，房东表明价格可以商议，送地下车位。
十一月底，以295万成交，均价2.1w，送车位。
无独有偶，今日我在中介群里，发现了这样的房源：
武昌二环，单价1.7的二手房。
可以正常的看到，武汉各区域的成交均价，遍及低于新房价格。
依据贝壳的数据计算，最近一周，共有5207套房源呈现调价，其间降价房源4198套，也便是说，在挑选调价的二手房里，80.6%度挑选降价，但是，这现已比上一周的降价房源减少了0.6%。
议价空间4.02%，到达近10周最大。比较之下，新房商场几乎不能再好，上一周，武汉新房成交量6079套，环比上升24.9%。
中介的带看要点，开端倾向新房，二手房在惨白的行情下，贱价才是快速成交的有用方法。
二手房商场的低迷，会为来年的开场构成很困顿的局势：房东不愿意降价，房子不出手，无法置换新房，整个商场的流动性下降。
楼市的悉数看似混沌无规律，但从来就没一种现象是没有因果的。不过就现在武汉的楼市来说，对买房人算好机遇。
首要，这是二手“笋盘”捡漏的时分。时近年末，业主的财务状况各有不同，急着用钱的业主会挑选降价。上面说到的两个房源，有条件的，应毫不犹豫地按住。此刻仅有的掣肘，是现金储备量，这种房子即使不是要求全款，首付的份额大概率也很高。
其次，二手房降价，将成为遍及现象，大幅降价且快速成交的个案，对其他二手房构成必定演示效应。尽管不或许悉数呈现断崖式跌落，但在这样一个时间段，买到心仪二手房的概率无疑更高了。
第三，二手房对新房商场构成了限制效果。特别老城区二手房遍及卖不出抱负价格，对新建项目构成了很大要挟，此刻kfs能做的，最简略方法便是把自己的房源交给中介，你将更难在他们的朋友圈看到二手房信息。
武汉楼市的一个对立现象在于，新房与二手房的联系是彼此分流，彼此限制。二手住所成交量屡创新低的重要原因，便是客户被新房分流，价格也遭到限制。而新房缺少周边二手房的行情，即使小幅上涨，也会让许多买房人对商场和区域缺少决心。
所以，现在楼市的实在面貌，不在红红火火的推盘和缥缈的房价行情，而在11万堆积成山的二手房背面。
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